Patrimoine, Investissements, Marchés financiers

Bob Senoussi · 17-06-2023 08:56:43

D'autant plus que l'immobilier se dirige à la baisse (doucement certes), surtout en région parisienne.
Tu risques fort de revendre moins cher que tu as acheté.

Après il faut aussi tenir compte de différences de prix avec la province pour le rachat.

J'étais aussi parti pour notre premier achat, j'ai eu un petit apport, mais je l'ai eu 1 mois après le début de la Guerre en Ukraine.
Les banques étaient devenues réticentes et le marché commençait à se modifier. Le créneau était passé pour moi, j'ai tourné la page.

Kaliayev · 20-06-2023 09:53:20

Yoyoceltik Ier a écrit:

Vous acheteriez dans le neuf ou l'ancien dans le contexte actuel ?
En prenant en compte que dans le neuf on peut bénéficier du PTZ maximum et du prêt patronal.
Mais même comme ça, ça semble rester plus cher que l'ancien.

Effectivement c'est compliqué.

Dans le neuf tu peux avoir des facilités de financement mais par contre ça peut souvent être construit par dessus la jambe avec des défauts. J'attends mon appartement neuf qui sera livré cet automne, je serre bien les fesses pour qu'il y ait pas de gros défauts (après j'ai quand même un bon délai pour le signaler au promoteur et qu'il corrige si jamais, mais bon, la livraison a déjà 2 ans de retard donc ça commence à me courir sur le haricot)

Dans l'ancien tu vas avoir prochainement pas mal de biens qui vont être mis en vente car ce sont des passoires thermique et que les proprios ne pourront plus louer d'ici à 2027 (plus certain de la date exacte) et ne voudront pas enclencher des frais de rénovation. Donc tu pourras surement trouver de l'ancien moins cher (surtout que le marché est en train de se tasser/revenir à la normale) mais tu auras surement des frais de rafraichissement/rénovation à faire derrière...

Sowann · 20-06-2023 09:58:27

C'est bien résumé, quand tu achètes de l'ancien tu as du écologiquement/économiquement/énergétiquement pas fiable.
Quand tu achètes du neuf tu as parfois de la merde.

On a une vraie crise du logement et aucun gouvernement aucune politique publique qui arrive à la résoudre.

(je passe sur le fait qu'en plus les logements handiaccessibles sont encore plus rares que de l'or dans la nature)

Yoyoceltik Ier · 20-06-2023 10:04:27

Oui Kaliayev, on a eu peur de ça donc changement de plan.

J'ai coupé la poire en deux, on a fait une offre pour un appartement de 2019, donc quasi neuf. On profite de la garantie décennale et de bonnes performances énergétiques.

Après on se précipite peut-être un peu, vous savez ce qu'on doit vérifier en priorité pour pas se faire avoir ?

Le jardin de 150 m2 et l'environnement (moins d'1 km de la forêt !) nous a tapé dans l'oeil mais le séjour-cuisine (23 M2) est un peu petit

Dernière édition de: Yoyoceltik Ier (20-06-2023 10:08:50)

Hermes · 20-06-2023 10:10:20

Regarde les derniers PV d'AG. Ils peuvent évoquer des projets moyen terme pour la copropriété.
Ils te permettront de connaitre précisément les frais de la copropriété et pas juste un montant approximatif.
Également le règlement de la copropriété, ils peut y avoir des mauvaises surprises dont des interdictions au sein de la copropriété.
Pour ton prêt faire attention aux IRA évidemment.
Si tu oses peut-être aller interroger des voisins pour avoir leur avis sur la copro, l'ambiance, d'éventuelles nuisances.

Dernière édition de: Hermes (20-06-2023 10:12:06)

Sowann · 20-06-2023 10:18:48

Regarde s'il est prévu des travaux dans les parties communes.
Egalement la nature du chauffage de l'eau si c'est au gaz cela peut faire cher par exemple.
Etudie l'isolation sonore par rapport à tes voisins en demandant à visiter à différents moments de la journée si possible.

Lost in Roazhon · 20-06-2023 10:20:45

Etat des murs, état des fenêtre et des volets, état de l'électricité (pour ça il y a le diagnostic) et de la tuyauterie, emplacement des prises électriques (ça peut paraître évident mais pas tant que ça). En gros, il faut s'assurer que la "structure" soit en bon état, même si l'immeuble est récent.

Oui, comme Hermès ou Sowann, les derniers PV d'AG, travaux validés, quote-part qui te reviendra (fonction de ton tantième, mais pas uniquement si la copro est divisée en lot), ça peut grimper très vite, l'an dernier j'ai payé 2/3 de mes charges annuelles en travaux qui concernent la dalle parking de ma copro. La dalle parking, même si tu n'as pas de place de parking (ce qui est mon cas, il s'agit de places privées), selon les règlements de copro, est considérée comme du collectif...
Important de connaître aussi s'il y a des litiges en cours.

Taxe foncière aussi, très important car non négligeable dans ton budget annuel, surtout la 1ère année si tu as des travaux qui doivent se rajouter.

Dernière édition de: Lost in Roazhon (20-06-2023 10:21:17)

Yoyoceltik Ier · 20-06-2023 12:31:39

Merci, on va prendre en note tout ça et retourner voir l'appartement

poupoune · 20-06-2023 14:24:50

Comme dit plus haut par Hermès, il est indispensable de négocier d'ores et déjà les IRA et c'est ce qui te fera gagner le plus de "sous".
Les taux sont actuellement hauts (enfin il y a trente ans j'ai emprunté à à 10 %....) et ils vont sans doute redescendre dans les deux ou trois ans (pas à la hauteur de qu'ils étaient auparavant quand même je pense mais quand même).
Pouvoir refinancer le même bien à un taux inférieur de 2 % par exemple te fera économiser énormément dès lors qu'il n'y a pas de pénalités lors du remboursement du prêt initial.

Yoyoceltik Ier · 20-06-2023 16:03:22

Oui mes parents m'ont même parlé de 14 % à leur époque.

J'ai appris également que nous pouvions en effet renégocier le taux à la baisse si le contexte redevenait favorable, du coup ce n'est insensé d'acheter maintenant ?

Les IRA il y en a pas si on déménage pour mobilité professionnelle, si ?

DaNutz · 20-06-2023 16:43:23

N'hésites pas à sonder les voisins (dans et hors de l'immeuble). Et essayes de trouver des gens dans la même situation que toi (avec ou sans enfants, célibataire ou non, âge etc...).
Aussi essayes de visiter à différents moments de la journée.

Jack35 · 20-06-2023 21:54:05

Sowann a écrit:

On a une vraie crise du logement et aucun gouvernement aucune politique publique qui arrive à la résoudre.

Et pourtant ça construit à gogo, il y a qu'à voir à Rennes les nombreux chantiers et c'est comme ça à Nantes, Bordeaux, Toulouse, ect y compris dans les villes de ces métropoles.

D'ailleurs aujourd'hui il y avait (encore) une nouvelle grue qui s'installait à Liffré, ça doit être au moins la 5e actuellement en activité, ce qui est beaucoup pour une petite ville d'à peine 9000 habitants, les constructions en cours sont très nombreuses.

Sowann · 20-06-2023 21:57:47

Mais si le prix est trop élevé cela ne sert à rien.

ErWaNn · 20-06-2023 23:05:08

Si ça construit, c'est qu'il y a des acheteurs afin que le constructeur rentre à minima dans ses frais.

Sowann · 21-06-2023 00:28:10

Dans les Bouches du Rhône beaucoup de neuf vide car trop cher. Donc non ce n'est pas un raisonnement qui tient.

Nito · 21-06-2023 00:29:29

C’est assez fou la croissance de la Bretagne, soutenue qui plus est par une démographie un peu moins en berne qu’ailleurs.

Kaliayev · 21-06-2023 09:23:40

Sowann a écrit:

Mais si le prix est trop élevé cela ne sert à rien.

C'est clair qu'à Rennes le prix du neuf est très cher. J'ai eu droit au dispositif social BRS (Bail Réel Solidaire), sans cela je n'aurais jamais pu me permettre.

D'accord avec Sowann par rapport à la remarque d'Erwann. Les promoteurs font des projections lorsqu'ils lancent un projet, ils n'ont jamais 100% d'acquéreurs au moment du lancement. Le monde du neuf entre en ce moment en crise :

- explosion du cout de la construction (matières premières, réglementations qui se durcissent etc.)
- les maires qui font beaucoup plus attention aux permis de construire (sans compter les recours des riverains sur certains projets)
- les taux de prêt qui remontent

Jack35 a écrit:

Et pourtant ça construit à gogo, il y a qu'à voir à Rennes les nombreux chantiers et c'est comme ça à Nantes, Bordeaux, Toulouse, ect y compris dans les villes de ces métropoles.

Oui et encore à Rennes ne construit pas autant qu'ils le devraient vu la demande de logements... mais il y a une plainte logique de la densification/verticalisation de la ville par les habitants c'est un équilibre/compromis très complexe à trouver.

Jack35 a écrit:

D'ailleurs aujourd'hui il y avait (encore) une nouvelle grue qui s'installait à Liffré, ça doit être au moins la 5e actuellement en activité, ce qui est beaucoup pour une petite ville d'à peine 9000 habitants, les constructions en cours sont très nombreuses.

Liffré ne fait pas partie de Rennes Métropole donc la mairie a beaucoup plus de marge de manœuvre par rapport à leur PLU en comparaison au PLU de Rennes qui est plus restrictif et impose un minimum de logements sociaux dans l'immeuble construit par exemple (et surement une hauteur maximale aussi). C'est une sorte de réponse au manque de logements disponibles sur Rennes, les gens ont besoin de se loger donc ils se rabattent sur la 1ère ou seconde couronne rennaise

Dernière édition de: Kaliayev (21-06-2023 09:25:35)

Sowann · 21-06-2023 10:00:39

C'est d'ailleurs un débat qu'on évite en France, mais que les PLU soient de la compétence de la métropole et non des villes pose un sérieux problème de gestion municipale.

BeatBoy22 · 21-06-2023 10:19:14

La ville de Rennes arrive surtout au maximum de ce que la ville peut absorber comme capacité d'accueil et de logements d'habitants.
A mon sens la ville de Rennes connait un développement important trop tardif. A l'heure actuelle, là où elle devrait avoir les coudées franches pour repousser les murs, elle se trouve limitée par les enjeux d'artificialisation zéro des sols, d'augmentation du prix de la matière première, et de données environnementales contraignantes (Rennes aurait connu ce type d'essor au début des années 2000, la question se serait posée différemment).

Mais ces mesures sont nécessaires à moins que la ville ne deviennent bien trop irrespirable. On est tous d'accord là qu'on ne détruirait pas aujourd'hui la ceinture verte, ça serait un non-sens total.

A mon sens la situation de Rennes va se trouver au carrefour de plusieurs impasses :

- La population qui va vouloir venir s'installer à Rennes ne va pas cesser d'augmenter. Et je prédis que dans 10-15 ans, on va se retrouver avec une réelle problématique démographique (d'ailleurs, la Bretagne dans son ensemble va devoir se préparer à une demande massive de résidents souhaitant venir ici)
- On ne peut pas sans cesse élever les constructions. De même qu'on ne peut sans cesse réduire et jouer sur les m² disponibles pour une habitation. Une famille de 5-6 personnes (donc 2 adultes et 4 enfants), je les vois mal vivre dans 50m² sereinement.
- La demande de logements risque d'être bloquée à la fois par l'offre insuffisante et à la fois par une capacité toujours plus réduite de pouvoir acquérir un logement.
- Le problème étant que la partie de la population qui peut se permettre d'acheter dans Rennes même est également celle qui peut se permettre d'acheter dans les communes alentours.

Les bonnes questions, sur le long terme, devraient plutôt être :

- Comment réorganiser le tissu démographique et éviter les situations de sur-encombrement ? (On va revenir aux campagnes et à une densification des petits villages, mais ça ne pourra pas se faire dans une réflexion globale de notre mode de fonctionnement)
- A partir de quel moment devra t-on considérer qu'une zone ne peut plus accueillir de nouveaux habitants et constructions afin d'assurer un mode de vie viable ?
- Quels sacrifices va t-on devoir faire ? Limiter l'afflux de personnes et donc de demandes de logements ? Limiter la taille et réduire sans cesse la surface habitable ? Construire sans cesse en hauteur en risquant de dénaturer un paysage ?

poupoune · 21-06-2023 10:42:22

Tout cela me fait dire qu’il faudrait déjà agrandir le stade pour accueillir toute cette population

@Yoyoceltik "Les IRA il y en a pas si on déménage pour mobilité professionnelle, si ?" : A mon sens, les IRA sont indépendants des circonstances professionnelles. C'est pourquoi, il faut les négocier ab initio. Sinon la banque ne te fera aucun cadeau si se produisent des changements dans ta vie professionnelle ou autre.

Dernière édition de: poupoune (21-06-2023 10:59:43)

ritoninho · 21-06-2023 10:56:56

On construit sans cesse alors qu'existent les phénomènes des résidences secondaires (12% des logements en Bretagne, plus que la moyenne nationale), des locations Airmachin et des logements inoccupés.

Ces 3 phénomènes passent avant l'intérêt général en participant à la pénurie du parc immobilier. Pénurie qui pousse à l'augmentation des prix mais aussi la construction forcée et donc l'artificialisation accrue des sols.
Sans oublier, petit aparté, le constat du surtourisme facilité par l'abondance de biens Airmachin. Qui dit surtourisme dit troupeaux de pollueurs, nuisances sonores et visuelles.

Lost in Roazhon · 21-06-2023 11:05:30

poupoune a écrit:

Tout cela me fait dire qu’il faudrait déjà agrandir le stade pour accueillir toute cette population
@Yoyoceltik "Les IRA il y en a pas si on déménage pour mobilité professionnelle, si ?" : A mon sens, les IRA sont indépendants des circonstances professionnelles. C'est pourquoi, il faut les négocier ab initio. Sinon la banque ne te fera aucun cadeau si se produisent des changements dans ta vie professionnelle ou autre.

C'est ce que je pensais tant le secteur est libéralisé, mais en fait non il reste des règlementations afin de protéger les gens, d'après le lien ICI, une banque ne peut imposer des IRA en cas de vente pour cause de changement de lieu de travail. Je serais curieux de savoir si la théorie s'applique bien dans les faits...

Dernière édition de: Lost in Roazhon (21-06-2023 11:06:05)

ErWaNn · 21-06-2023 11:14:07

Sowann a écrit:

Dans les Bouches du Rhône beaucoup de neuf vide car trop cher. Donc non ce n'est pas un raisonnement qui tient.

Les constructeurs ont un quota de signatures à atteindre avant de démarrer les travaux donc ils rentrent dans leurs frais même si X% des logements sont vides.
A moins que des constructeurs spéculent, ce qui serait étonnant.

poupoune · 21-06-2023 11:15:53

Oui c'est compliqué.
Pour Air Machin je suis d'accord, je pense qu'il faut réglementer et manière franche.
Il y en a qui se font les C... en or massif avec ce système en retirant du marché des appartement promis à une location sur plusieurs années à des particuliers.
Pour les résidences secondaires c'est plus compliqué car c'est souvent un marché qui n'existerait pas si des personnes un peu nanties je le conçois ne voulaient pas se faire plaisir en s'achetant la maison de leur rêve au bord de la mer ou pour préparer leur retraite.
Est ce que ces mêmes logements en bord de mer par exemple pourraient être occupés par des familles en mal de logement ? j'en doute un peu.
Le surtourisme, compliqué aussi : Bréhat limite les passages vers l'ile maintenant entre autres. Sans doute une solution.

Les logements inoccupés ?
Je ne connais pas bien le sujet. Ils sont inoccupés pourquoi ?

Khry · 21-06-2023 11:25:35

Lors d’une mutation il n’y a pas d’intérêts à payer pour le remboursement anticipé ( du moins c’était le cas pour moi) donc je pense que ça s’applique réellement dans l’ensemble des situations.

Après, si tu revends rapidement sans une augmentation de la valeur du bien, tu peux te retrouver à rembourser plus que le prix auquel tu auras revendu ( Frais de notaire/agence intégrés à ton crédit). D’où l’importance de se projeter un minimum de temps dans ton achat.

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